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電子申請行政書士唐津センター　水竹事務所

〒847-0041 佐賀県唐津市千代田町2109番地　栗原ビル　1F   　0955-74-3871   [email protected]



農地転用
　

農地転用とは

農地転用許可制度は、優良農地の確保と計画的土地利用の推進を図るために定められています。
「自分の土地だから自由に使っていいだろう」と思う気持ちはよく分かりますが、それが農地であった場合は自動的に、農地法とは切っても切り離せない土地になってしまっています。

また、農地転用は、すべての土地でできるわけではありません。その土地の場所や状況などにより、どうしても転用できない土地もあります。また逆に、近隣の都市化が進んで転用可能になったり、土地改良から年数が経過して将来、転用できるようになったりする可能性もあります。
農地転用を考えるときはまず、現段階でその土地が転用可能かを調べるところから始まります。

Point

農地であっても転用できない農地があります

農地転用はその土地が転用可能か、まずは調べるところから始まります。

農地を農地以外のものとする場合、
農地を農地以外のものにするため所有権などの権利設定・移転を行う場合

には、農地法上原則として許可が必要です。

その土地は転用可能か？不可能か？

先に述べたように、農地転用はすべての農地でできるわけではありません。 転用許可の基準の中で定義された立地基準によって、農地の種類が決められています。

1. 立地基準


2.一般基準

権利移動と転用の意味

 権利移動 

使用する人が変わること。

「Aさんが農地をBさんに売った」など
所有権の移転または地上権、永小作権等の使用収益権の設定・移転
抵当権の設定は（使用する人が変わるわけではないので）権利移動には該当しません。

 転  用 

使用方法が変わること。

「農地を宅地に変えた」など
農地を農地以外の土地にすること
　
農地法とは

農地転用制度の元となる法律が農地法です。農地法には「農地を農地以外のものにすることを規制する」ことが明記されており、この、農地を農地以外のものにすることを規制する手続きが、農地転用です。
いくら自分の土地であっても、農地を他の用途に使いたい場合は許可が必要です。
農地かどうかの判断基準ですが、登記簿や固定資産台帳にはその土地それぞれに宅地や田などといった地目が記載されています。しかし、登記簿などでは農地になっていなくとも、実際に耕作されている土地であった場合、許可（届出）が必要になることがあります(宅地の中の家庭菜園などは含まれません）。
また、逆のケースで、登記簿上では土地なのに、現況が宅地であったり資材置き場だったりした場合には、無許可転用として罰せられることもあります。


Point

農地法(3条、4条、5条）では、農地の権利移動および転用について、
一定の許可を要することを定めています。

農地に該当するかどうかは土地の現況によって判断されます。

登記簿上の地目に関わらず現況で判断されます。

農地に該当するかどうかは継続的な状態で判断されます。

　　　　　　　　一時的に休耕している土地は農地法上の「農地」となります。
        一時的な家庭菜園なら農地法上の「農地」とはなりません。

登記簿上の地目と現況が異なっている場合には、無許可転用として罰せられることもあります。

農地法の種類


農地転用には、そのパターンによって農地法の「第3条、第4条、第5条」の3つの種類があります。
農地転用許可は、都道府県知事の許可となります。
尚、農地が4haを超える場合（地域整備法に基づく場合を除く）には農林水産大臣の許可となります。
農地転用のパターンをざっくり説明すると、３条は権利の移動があるとき、４条は地目の変更（転用）があるとき、５条は権利と地目を同時に変更するときに適用されます。
農地転用の手続きを行ってから許可が下りるまでの期間ですが、目安は6週間です。
農振除外など複雑な案件になると、1年かかることもあります。 また、農地転用手続きの受付は、日にちや月が決まっています。その日を逃すと1か月後まで申請ができないということもあります。

以下、少し詳しく見ていきます。

1. 農地法第3条許可



2. 農地法第4条許可



3. 農地法第5条許可



許可と届出の違い

どちらも役所に出すものですが、中身は大きく異なります。

 「許可」 

法令で一般的に禁止されている行為について特定の場合に限ってその禁止を解除する政策行為をいいます。申請を出しただけではだめで、申請を受けた行政官庁の判断によって許可されたり不許可だったりするものです。


 「届出」 

は、法令で定められている特定の行為について、一定の事項をあらかじめ行政官庁へ通知することをいいます。

農地転用許可申請手続きのやりかた

農地転用の手続きは行政書士に依頼することが一般的ですが、実際にはどのような手続きが必要なのでしょうか。
申請のためには
・法務局で土地に関する登記事項証明書や公図を取得したり
・意見書をもらうために訪問して印鑑をもらったり
・建築業者から見積もりや図面をもらったり
・銀行から融資の見込みをもらったり
・対象となる土地の隣接所有者の同意書をもらったり する必要があります。

また、このほかにも ・他法令の許認可などを了証する書面や、取水または排水に関する同意書 等の書類が必要になることもあります。

農地転用については、集める書類がケースによって様々なので 要件の調査や書類集めをまず行い、それらを基に申請書を作成していくという流れになります。
農地転用は時間のかかる手続きですが、役場の空いている平日の昼間に動ける方であれば、自分でやってみても十分に取れる可能性はあります。
ただし、土地が大きくて分筆や開発行為が必要な場合などは難易度は上がります。特に測量は自分ではできないので(測量器具を持っている人がいれば別ですが、ふつうは持っていないので）、測量と分筆の登記ができる土地家屋調査士に依頼する必要があります。

まずは農業委員会に行こう
一番最初にすべきことは、農地転用したい土地の番地、所在地を住宅地図等で確認することです。
状況確認が確認したら、まず最初に行くのが農業委員会です。農業委員会は許可申請する際の窓口でもありますが、書類を集めたり建築業者に見積もりを取ったりする前に行きます。事前に相談をすることで、そもそも許可の下りる見込みが全くない所であったり、特殊な書類が必要だったというミスを避けることができます。
どんなにいい書類を集めて立派な申請書類を作っても、その土地が転用不可だった場合はどうしようもありません。それを防ぐためにも、まずは相談です。
農業委員会に行けば、その土地が転用可能かどうか、大体の見込みがつかめます。ここだけで転用の可否が分かるわけではありませんが、ここに行かなければはじまりません。
農業委員会では主に、以下の点を聞きます。

もちろん、行政書士に依頼せず自らで書類を作成し提出することも可能です。
しかし、専門的な知識がないと作成できないものも多く、
どうしていいかわからないということもあるかと思います。
そんな時はぜひ、当事務所行政書士にご相談下さい。
行政書士には法律により秘密を守る義務が課せられていますので、安心してご相談ください。

土地家屋調査士とは

土地には地番があり、境界線があります。これらはすべて、法務局に登記されているのですが、土地家屋調査士は不動産（土地、建物）の面積や形状、所在や状況などの状態を表すための登記である「表題登記」を行うために、土地であれば境界杭の位置を確認して面積などを測量したり、境界杭が定まっていない場合にはこの位置を決めたりするための測量を行います。
境界杭が定まっていないような場合に、新たに境界杭を定める場合には、隣接する土地所有者等とも協議したり確認を取ったりする必要がありますが、これらの交渉も含めて土地家屋調査士が行います。
1つの土地を2つの土地に分ける（分筆する）場合、登記所に備え付けられた地図や地積測量図等の資料、現地の状況や隣接地の所有者立会等を得て公法上の筆界を確認し、その成果に基づき測量をすることになります。

また、土地「家屋」調査士と名がついているように、家屋の測量や登記も行っています。家屋の登記といっても、どこにどの部屋があって、トイレはどこで・・・といった図面を登記するのではなく、
1．建物の所在地
2．種類（住宅、店舗、倉庫など）
3．構造（木造、鉄筋コンクリート、瓦葺など）
4．床面積
など、土地と建物の位置関係や階毎の形状などを測量し、登記します。
同じ土地に複数の建物があっても区別ができるように家屋番号が付けられ、納屋などの附属建物についても登記されます。ちなみに、土地家屋調査士は測量と表示登記はできますが、農地転用はできないので、その部分は行政書士が行います。

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